Sabia quando o novo proprietário deve respeitar o prazo do contrato de aluguel.
O proprietário tem direito de vender o imóvel alugado?
Mesmo que tenha alugado o imóvel, o proprietário tem o direito de vendê-lo a qualquer momento.
Mas antes de vender a um terceiro, o proprietário deverá respeitar o direito de preferência do inquilino na compra do imóvel.
No que consiste o direito de preferência do inquilino?
Caso o proprietário queira vender o imóvel, deve necessariamente oferecê-lo ao inquilino, já que o mesmo tem preferência na aquisição frente a qualquer outro interessado.
O inquilino deverá receber notificação do locador com uma antecedência mínima de 30 dias e manifestar seu desejo de exercer sua preferência na compra (art. 28°, Lei 8.245/1991).
Passado o prazo de 30 dias, o proprietário poderá vender o imóvel para qualquer interessado, desde que nas mesmas condições da oferta feita ao inquilino.
O que acontece se o proprietário não respeitar o direito de preferência do inquilino?
Se o proprietário não respeitar o direito de preferência (não notificando ou vendendo por preço inferior ou em condições mais favoráveis da notificação), o inquilino terá direito sobretudo a perdas e danos, além do proprietário ter que desfazer a compra e venda.
No caso de venda, tenho que sair do imóvel que aluguei?
O adquirente de imóvel não precisa respeitar o prazo restante de eventual contrato de locação.
Assim, o novo proprietário poderá exigir que o inquilino saia do imóvel e, caso for necessário, propor ação de despejo imotivada ou para uso próprio do imóvel.
Se a locação não for mantida, o novo proprietário deverá notificar o locatário para desocupar o imóvel em 90 dias (art. 8°, Lei 8.245/1991).
Atenção! A Lei do Inquilinato prevê hipótese onde o novo proprietário tem a obrigação de respeitar o prazo do contrato de locação.
Em que hipótese o novo proprietário deve respeitar o contrato de aluguel?
A Lei do Inquilinato prevê que o contrato de locação continua em vigor nas seguintes situações:
– o contrato de aluguel for por tempo determinado. (Caso o prazo da locação já tenha encerrado, o contrato passa a valer por prazo indeterminado).
– o contrato de aluguel tiver cláusula estabelecendo a locação permanecer no caso de venda do imóvel (cláusula de vigência);
– o contrato de aluguel foi averbado na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro Gerais de Imóveis. (O inquilino pode sozinho efetuar a averbação do contrato de aluguel não sendo necessária a autorização ou qualquer providência do locador).
Atenção! Poucos inquilinos têm o cuidado de fazer a averbação do contrato de aluguel. Ao contrário das demais condições, a averbação pode se dar a qualquer tempo, mas sempre antes da venda para que garanta a permanência do inquilino no imóvel.
É necessário fazer um novo contrato de aluguel quando o imóvel for vendido?
Se o novo proprietário tiver a obrigação de respeitar a locação vigente, não é necessário fazer um novo contrato, valendo entre as partes o contrato com o antigo proprietário.
Se o novo proprietário não tiver a obrigação de respeitar a locação, mas preferir mantê-la, também não é necessário fazer um novo contrato.
Em ambos os casos, é preferível fazer um aditivo ao contrato original para constar o nome do novo proprietário do imóvel e assim ficar claro para quem o inquilino deve fazer o pagamento do aluguel.
Garantias do contrato de locação
Por fim, já que você chegou até aqui, aproveite para ficar por dentro das garantias do contrato de aluguel.
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